Влияние московских политических потрясений на рынок недвижимости

Похоже, что руководство страны перешло от создания пиар-поводов на рынке недвижимости к организации событий. От декларативных заявлений об идеальной ипотечной ставке и цене квадратного метра – к перестановке ключевых фигур, которые многое определяли на рынке недвижимости. Отставка московского мэра едва ли задумывалась как возможность повлиять на цены на недвижимость в столице и Подмосковье. Но она подействовала как горькое лекарство с масштабным побочным эффектом.

Политические итоги сентября обсуждаются по всей стране, а все участники рынка недвижимости почувствовали, насколько в сфере жилья экономика тесно увязана с политикой. И московские цены еще не успели заметно снизиться, а замедление возврата инвестиций в коттеджные и многоэтажные проекты в этом регионе уже обсуждается на форумах и круглых столах как свершившийся факт. Важно отметить, что одним из первых последствий свержения Лужкова стала потеря интереса ВЭБ к проекту «Интеко» по обеспечению всей России доступным жильем.

35 домостроительных комбинатов (и это было только начало!), десятки «новых ижор» во всех регионах – все это обратилось в несбыточные мечты, а ведь только на днях шли переговоры и рисовались планы. Невольно вспоминается интервью Елены Батуриной, где она поделилась, что хотела дать всему этому проекту название «Варяг», но ее отговорили, дескать, слишком вызывающе. Однако название «Патриот», хотя и было совершенно политкорректным, идею создания малоэтажной России все равно не спасло. Государство еще задолго до этого крушения предпочло монополизировать само понятие доступного жилья, и в Санкт-Петербурге это отчетливо было видно весной по вхождению на рынок «Северной Долины». Проект с государственной поддержкой встряхнул цены –и это тоже были уже не декларации, а реальные изменения, инициированные сверху. Ценовая картина на рынке недвижимости в Санкт-Петербурге сегодня отражает все следствия этих изменений.

Квадратный метр на первичном рынке стоит сегодня в среднем 63,8 тысячи рублей, и это самая низкая цена, какую мы могли наблюдать в 2010 году. Летняя стагнация не перешла привычным образом в осеннее оживление, хотя «экономическая тревожность» у потенциальных покупателейя по многим наблюдениям пошла на спад. Тревожность политическая оказалась не менее сильным фактором и подтолкнула людей к консервативным решениям, укрепила интерес ко вторичному рынку. Здесь один квадратный метр стоит 76,7 тысяч рублей – и это самая высокая цена, зафиксированная Restate в данном сегменте с начала года. Плавное повышение наблюдалось с конца августа и в дальнейшем тренд предположительно только укрепится.

 Количество объявлений о продаже заметно сократилось – здесь фактор тревожности ощущается особенно остро: все собрать, оценить изменения, выждать... На вторичном рынке Санкт-Петербурга сейчас 20,6 тысяч предложений, что на 15% ниже, чем в середине сентября, а по сравнению с концом августа этот показатетль сократился на 35%. Первичный рынок также попал под этот пресс, хотя здесь напряженность не так ощутима: количество предложений здесь составляет 9,6 тысяч, тогда как еще неделю назад оно составляло 10,9 тысяч (-14%). Та же тенденция видна и по рынку аренды: количество предложений по жилой недвижимости уменьшилось с 14,3 до 11,2 тысяч (-23%), а по сравнению с концом лета этот показатель составил почти 40%. Отток предложений виден и в сегменте комнат, и в элитной недвижимости. При этом спрос, не реализованный за счет ипотеки, за счет приобретения нового жилья, сказывается на рынке аренды: здесь заметно поднялись цены и на однокомнатные, и на двухкомнатные квартиры.

При этом во всех сегментах продавцы отмечают возросшую заинитересованность покупателей: увеличивается количество звонков, просмотров. Пространство торга сужается, время на принятие решения сокращается. Рынок, который еще какой-то месяц назад был только рынком покупателя, постепенно позволяет продавцам отвоевать кое-какие позиции и приблизить ситуацию к равновесию – до следующего головокружительного поступка со стороны власти.

Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака: - Восстановление рынка новостроек началось в Санкт-Петербурге с ноября 2009 года и продлилось в течение полугода. Затем полгода мы наблюдали ценовой спад. Именно весной 2010 года на рынок Санкт-Петербурга вышел проект –милионник «Северная Долина», в котором предлагались квартиры в том числе и по 1,5 млн рублей. Наша компания выступала брокером по этому проекту, и мы отметили, что такого взлета продаж у нас не было с 2004 года. «Северная Долина», быстро строящийся объект с государственным участием, стал настоящей бомбой для рынка. Средняя цена сделок с начала 2007 года росла, затем в 2009 был достигнут пик, и падение достигло 30% с пиковых значений. Только за прошлый год цена упала на 10%. А впереди еще второй крупный проект в Юнтолово – и тоже с большим разнообразием однокомнатных квартир и студий. Застройщики потеряли иллюзии и вынуждены снижать цены, приноравливаться к планкам, поставленным «Северной Долиной»: 52-55 тысяч рублей за квадратный метр – это сейчас самый спросовый товар. Я уверена, что это войдет в учебники, как пример регулирования оборота при помощи ценовой политики.

Николай Лавров, исполнитеьный директор «ЮРИНФО–Недвижимость»: - Весна была достаточно активной: как показывает большинство источников, первичный рынок повысил цены не менее чем на 5%. Объектов выставлялось много, дефицита не было. Были запущены социальные программы, начала возрождаться ипотека. При этом люди стали понимать, что рынок новостроек – это и рискованно, и дорого. Летом рынок стал по объективным причинам. Что же происходит сейчас? Рост цен на вторичном рынке идет с августа, и уже составляет 1,8%. Позитивный тренд в этом сегменте не меняется. Начали появляться инвесторы с деньгами, структура спроса перераспределяется. На вторичном рынке увеличилось количество жилья комфорт-класса. Размер торга уменьшился. Новые объекты перестали выставляться дешевле рыночной цены. На первичном рынке реализовался спрос тех, кто имел 2 миллиона и хотел купить отдельное новое жилье: летом на рынок вышли проекты с дешевым квадратным метром («Девяткино», «Северная Долина» и др.) Кроме того, роль ипотеки и социальных программ явно недооценена: до 15% сделок сегодня проводятся по ипотеке, она поддерживала жизнь на рынке в тяжелое время и сейчас усиливает свои позиции.

Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО "Строительная компания Темп": - Первичный рынок стабилизировался, точка равновесия достинута. Цена снизилась, но катастрофического падения нет. На эту ситуацию, безусловно, повлияли такие проекты, как «Северная Долина», «Семь столиц» - первые продажи в них начались ниже рынка. (Но не все покупатели готовы брать жилье на первичном рынке, нести риски, этим объясняется достаточно стабильная ситуация на вторичном рынке). Наблюдалось движение в сторону дефицита: напомню, что с начала текущего года было куплено 2,4 млн квадратных метров, а построено 1,5 млн. В частности, по результатам компании «Темп», наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры. Тенденция к дефициту видна только в перспективе: вскоре на рынок выйдут залоговые квартиры, а также жилье, купленное в инвестиционных целях. 2011-2012 годы – вот прогнозируемое время наступления дефицита на рынке новостроек в Санкт-Петербурге.