Идеальный шторм ипотечного рынка в России
25.06.2021, 11:52
Несмотря на падение реальных доходов населения и скачок цен в России практически на всё (в том числе и на жилье), граждане РФ продолжают набирать ипотечные кредиты с рекордной в истории скоростью, генерируя экономическую взрывоопасную смесь, схожую с кризисом ипотечного кредитования в США 2007-08 годов.
Вывод подтверждают данные Центробанка: почти половину всех кредитов выдается людям, которым не по карману даже пятая часть стоимости квартиры. Доля займов с первоначальным взносом ниже 20% практически удвоилась - 45% на конец первого квартала против 24% год назад.
«При низких процентных ставках растет спрос на ипотеку, который, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье. Рост спроса способствует росту цен. Рост цен на жилье способствует тому, что банки снижают уровень требований к заемщикам и готовы выдавать ипотеку даже безработным», - описывает данную тревожную ситуацию в РФ начальник аналитического управления БКФ Максим Осадчий.
Так формируется положительная обратная связь, указывает он: копятся риски, и если заемщики в результате какого-то шока массово прекращают обслуживать кредиты, банки обращают взыскание на жилье, выкидывают его на рынок.
В результате цены падают, и карточный домик схлопывается.
И действительно, в мае российские банки выдали физлицам 145 тысяч займов на покупку недвижимости на общую сумму 435 млрд рублей. За пять месяцев с начала года количество кредитов подскочило на 44%, а их объем на 25%.
Ипотечный портфель банков вырос, по данным ЦБ, на 789 млрд рублей и впервые перевалил за 10 триллионов (по данным на январь-апрель).
В Москве индекс стоимости квадратного метра вырос на 11% с начала года и 23% в годовом выражении, до 228 тысяч рублей.
Первые тревожные признаки нарастания в России ипотечного пузыря уже есть. Число квартир с обременением, выставленных на продажу, по данным на июнь, подскочило на 20% год к году - в основном это недвижимость, находящаяся в залоге у банков, рассказывает управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая.
Главная причина - продолжающееся снижение уровня доходов населения, говорит она: «В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета».
Когда квартиры ипотечников массово выставляются на продажу, цены катятся вниз, и «накопившиеся риски взрывают систему» - так развивался кризис американской ипотеки subrime в 2007-08 гг.
Если же недвижимость дешевеет, то ипотечники могут оказаться в неприятной ситуации, когда даже суммы от продажи квартиры не достаточно, чтобы расплатиться с банком.
Предпосылки для снижения цен на жилье уже есть: если в прошлом году на первичном рынке был дефицит предложения квартир, то к началу 2022-го будет избыток в размере 16,1 млн кв метров, прогнозируют аналитики Промсвязьбанка.
Застройщики увеличивают ввод жилья из-за высоких цен, и к концу года объемы строительства вернутся к докризисным уровням, прогнозирует ПСБ.
Снижение цен на недвижимость банк ждет уже во втором полугодии - на 5,7% с текущих уровней.
«Одним из источников рисков ипотеки subprime является рост долговой нагрузки группы населения с относительно низкими доходами. Между тем эпидемия продолжается, началась третья волна. В условиях продолжающейся эпидемии мы можем столкнуться с массовыми невозвратами», - предупреждает Осадчий.