Ставки по ипотеке - прогноз

О своей уверенности в дальнейшем снижении ставок по ипотеке ранее заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Одной из причин станет сентябрьское снижение ключевой ставки до 8.5%. Это решение поддержит высокий спрос на ипотеку, который и так внушает регулятору оптимизм: по итогам семи месяцев 2017 года ипотечных кредитов было выдано на 12% больше в количественном выражении и на 20% – в денежном, при этом средний размер ипотечного кредита увеличился на 7%. 

С руководством ЦБ РФ солидарен министр экономического развития Максим Орешкин. Выступая в Совете Федерации, он заявил, что нынешняя осень ознаменуется новыми рекордами ипотечного кредитования. Причину он, как и г-жа Набиуллина, видит в снижении ключевой ставки Центробанка. При этом глава Минэкономразвития отметил, что сегодня доступность жилья достигла исторического максимума. Его шеф – премьер-министр Дмитрий Медведев – также уверен в постепенном восстановлении рынка, поскольку ставки по ипотеке снизились, а цены на жилье стабилизировались. 

Заявление г. Орешкина о повышении доступности ипотеки – это не абстрактные рассуждения. Его слова подтверждают расчеты Национального бюро кредитных историй. Как известно, доступность жилья определяется как отношение среднего платежа по ипотеке к средней зарплате. Комфортным для заемщика считается такой уровень, при котором расходы на ипотеку не превышают трети его совокупного дохода. Так вот, с января по июль текущего года этот показатель снизился на 4.9% (или на 3.6 тысячи рублей) – с 73.1 тысячи рублей до 69.5 тысячи рублей. 

В НБКИ полагают, что снижение произошло в основном из-за отсутствия роста цен на жилье и доходов населения. Основные игроки ипотечного рынка также отмечают позитивную динамику. Михаил Задорнов, президент банка ВТБ 24 (первое место по объемам выдачи новых ипотечных кредитов и второе – по доле рынка), ожидает рекордных объемов выдачи по итогам 2017 года, поскольку уже сегодня банк опережает по этому показателю самый лучший в его истории 2014 год. 

В свою очередь бесспорный лидер рынка Сбербанк еще в августе зафиксировал резкий рост спроса на ипотечные кредиты после очередного снижения ставок. На тот момент он составил 30% за неделю, хотя обычно после снижения своих ставок банк отмечает подъем на 10%. 

По мнению Германа Грефа, это говорит о том, что рынок ипотеки возвращается к докризисным показателям. Позитивная динамика привлекает на ипотечный рынок новых игроков. «Альфа-банк», который несколько лет назад отказался от ипотеки, сегодня меняет свою стратегию развития в сегменте кредитования. С сентября банк начал выдавать ипотеку на первичном и вторичном рынке, он также предлагает рефинансирование клиентам других банков. В планах кредитной организации через три года войти в пятерку лидеров рынка. 

Пока этому мешают ставки, которые у «Альфа-банка» выше, чем у конкурентов. Все заинтересованные стороны демонстрируют оптимизм (сдержанный и не очень) относительно ближайших перспектив рынка ипотеки. Вместе с тем, воплощению планов в жизнь может воспрепятствовать ряд факторов. Одним из них, как это ни странно, является состояние рынка недвижимости. Нового жилья в России строится всё меньше. За восемь месяцев 2017 года было построено 39.7 млн. кв. метров. По прогнозу Министерства строительства, к концу года объем ввода жилья достигнет 74-76 млн. кв. метров, тогда как в 2016 году было построено около 80 млн. кв. метров. 

Таким образом, падение за год составит 3.2-4.8%. Сокращение предложения жилья при улучшении условий предоставления ипотеки с неизбежностью ведет к росту цен за квадратный метр. Более того, он уже начался. Существенный рост выдачи ипотеки в первом полугодии в основном пришелся на второй квартал. Тогда же была пройдена нижняя граница цен на строящиеся квартиры. Начиная с мая, цена предложений в новостройках растет в среднем на 0.8% в месяц, и к настоящему моменту метр квадратный подорожал на 2.75%. 

Также не стоит забывать, что осенью цены традиционно повышаются – в том числе из-за того, что застройщики отказываются от скидок, которыми они пытаются привлечь клиентов в период летнего затишья на рынке. Всё это может привести к росту стоимости жилья и, как следствие, к увеличению среднего размера ипотечного кредита. Поэтому, даже несмотря на снижение ставок, ежемесячные выплаты по ипотеке вырастут, а значит, доступность жилья снизится. К тому же сегодняшнее финансовое положение домохозяйств не располагает к покупке недвижимости. 

Реальная ситуация не совпадает с официальными заявлениями о растущих доходах населения: растет только начисленная заработная плата, тогда как реальные располагаемые доходы продолжают снижаться – с начала года они сократились на 1.2%. При этом правительственные чиновники по-прежнему уверены, что реальные зарплаты в течение ближайших трех лет вырастут на 10%. 

Как бы ни сложилась ситуация на рынке недвижимости, в течение ближайшего года ипотека будет оставаться для банков самым выгодным продуктом по соотношению «риск / доходность». Курс ЦБ на удержание инфляции на уровне 4% и снижение стоимости фондирования (в том числе за счет снижения ставок по вкладам) приносят банкам стабильный доход, поскольку ставки по ипотеке до сих пор высоки. 

Однако ставки будут снижаться, что приведет к снижению маржи по данному продукту. При этом и сами банкиры, и аналитики рынка очень осторожны в прогнозах, как могут измениться объемы выдачи ипотечных кредитов, если ставки опустятся ниже 10%. 

Олег Якушев

эксперт АО ИК «ЦЕРИХ Кэпитал Менеджмент»