Что есть мой дом?

Национальный проект «Доступное жилье» остается на бумаге

Эта статья началась с письма московского врача Полины Александровны Кулаковой, задающей тот самый вопрос, который сегодня на устах миллионов россиян. «Доступное жилье – для кого, хотелось бы знать, оно доступное? Если я со своей зарплатой, которая соответствует средней по стране, не могу воспользоваться ипотекой, значит национальный проект не рассчитан на основную массу населения. Зачем в таком случае нужна эта громко и торжественно объявленная акция?»

Знакомимся с автором письма. Кулакова – опытный врач (27 лет стажа, зарплата – 17 тыс. рублей), работает в ведомственной поликлинике и давно мечтает об отдельной квартире. Вместе с престарелой мамой она живет в осточертевшей коммуналке. Когда три года назад власти объявили о приоритетном национальном проекте, у Кулаковой появилась надежда. Прикидывала: ей удалось скопить 180 тыс. рублей, если еще продать комнату в коммуналке да взять ипотечный кредит…

Однако в риэлторской фирме, куда пришла Полина Александровна, ее ждало разочарование.

– Ваш вариант, к сожалению, бесперспективен, – сказал невозмутимый консультант. – Давайте вместе посчитаем. В Москве однокомнатные квартиры стоят от 6 млн. рублей и дороже. А комнату, в которой живете, можно продать, скажем, за 600–800 тыс. Выходит, вам нужен ипотечный кредит в размере 5 млн. рублей. И в течение 20 с лишним лет вам придется ежемесячно выплачивать (с учетом процентов) около 20 тыс. А ваша зарплата и мамина пенсия составляют в сумме 21 тыс. На что будете жить? А уйдете на пенсию? Словом, забудьте!

Результаты опросов, проведенных Левада-Центром, свидетельствуют: россияне не связывали прежде и уж тем более не связывают сегодня больших надежд с национальным проектом «Доступное жилье». В 2008-м негативных ответов стало больше потому, что люди так и не увидели позитивных перемен. Почему же инициированное руководством страны хорошее дело, имеющее такое огромное значение для большинства населения, буксует?

Такого обвала не было давно

Росстат обнародовал шокирующие данные о вводе в эксплуатацию жилых домов в январе–августе нынешнего года. Важнейший показатель – увеличение темпов – впервые за многие годы провален. За восемь месяцев удалось закончить строительство только 326 тыс. квартир. Для такой страны, как наша, это капля в море. Общая площадь сданных домов лишь на 5,2% превышает аналогичный показатель в январе–августе 2007-го. Между тем тогда прирост жилищного строительства составлял 34%. То есть сегодня темпы роста в этой сфере сократились в 6,5 раза. Такого обвала не было давно. В отрасли хорошо помнят резкое снижение объемов строительства в 2000-м. Но в то время это стало следствием тяжелейшего финансового кризиса 1998 года. А сейчас-то экономика, как уверяют правительственные чиновники, быстро развивается. Чем же в таком случае объяснить подобный конфуз?

Для начала посмотрим, кто в стране занимается жилищным строительством. В большинстве регионов первую скрипку играет не государство (ему принадлежало лишь 5,4% новой жилплощади, введенной в прошлом году) и не муниципальные органы (4,8%), а непосредственно граждане. Именно они за счет собственных и заемных средств построили в 2007 году почти половину всего жилья – 42,8%. Это индивидуальные дома, коттеджи, срубы общей площадью 26,1 млн. кв. метров. Заметно меньше «квадратов» пришлось на долю частных фирм. В целом по стране именно от самого населения уже не первый год зависят общие темпы жилищного строительства. Если б не индивидуальные дома, возведенные гражданами, ситуация с обновлением ветшающего жилищного фонда была бы просто катастрофической.

Почти 900 тыс. индивидуальных домов, появившихся за последние семь лет, означают серьезное продвижение в решении квартирного вопроса. Это убедительный пример эффективности частного строительства, мотором которого являются инициатива и целеустремленность граждан. Свой дом обеспечивает совсем иное качество жизни. Это мечта многих семей. Если в 2001 году жилая площадь такого дома составляла у нас в среднем 124 кв. метра, то в 2007-м увеличилась до 142,6. Загородная недвижимость привлекает средний класс, а также граждан с более скромными доходами, которые нередко своими руками вместе с родственниками поднимают небольшие, но весьма добротные дома.

Казалось бы, налицо строительный бум. И вдруг сильнейшее торможение: резкое, в три с лишним раза, снижение темпов роста индивидуального строительства в первой половине нынешнего года. Если в 2007-м этот показатель роста здесь составил 30,6%, то за шесть месяцев нынешнего – всего 9,3% (по объему вводимой жилплощади). Троекратное падение в этом динамично развивающемся секторе – тревожный сигнал. Что произошло?

Цены пустились в галоп

Среди причин, по мнению аналитиков, две главные: стремительное повышение цен на стройматериалы и увеличение взяток чиновникам, работникам газовых, электроэнергетических и других муниципальных служб, выдающих многочисленные разрешительные документы.

Стоимость кирпичей, досок, цемента и прочего имеет для «индивидуалов» первостепенное значение. У большой фирмы-застройщика доля затрат на стройматериалы не более 30%. А у того, кто сам занимается возведением своего небольшого коттеджа, этот показатель колеблется от 70 до 90%. Заметное подорожание на рынке стройматериалов нередко останавливает стройку. А у нас цены не просто повышаются, а мчатся галопом, намного опережая общие темпы инфляции.

Итак, в целом стройматериалы, детали и конструкции, как утверждает статистика, подорожали с начала 2006-го в 1,5–2 раза. А на ряд товаров в 3–4 раза и более. За этим не стихийное бедствие, а прежде всего необузданные аппетиты монополистов.

Сага о цементе

Очень показательна история с цементом. Год назад мэр столицы выступил с резкой критикой компании «Евроцемент», оказавшейся монополистом и взвинтившей цены до небес: с 2740 до 6500 рублей за тонну (а в начале 2005-го тонна цемента в России стоила 1440 рублей). Федеральная антимонопольная служба (ФАС) пытается «бодаться» с «Евроцементом». Бумажные битвы продолжаются, а тем временем цены растут.

Казалось бы, раз есть спрос на стройматериалы, значит должны появляться новые предприятия в этой отрасли. Таков закон цивилизованного рынка. Но в том-то и дело, что он у нас дикий. Попробуйте получить в регионе разрешения и открыть конкурирующее с монополией предприятие, если вы не вхожи в круг близких друзей губернатора. И взятки не помогут!

Впрочем, ситуация с цементом приобрела такую скандальную известность, что правительство в начале нынешнего года пошло на решительный шаг: для повышения конкуренции отменило 5-процентную импортную пошлину на ввоз в Россию этого материала. В январе–июне 2008-го импорт увеличился многократно и превысил 4,7 млн. тонн. Однако цены на цемент у нас не снизились, а, наоборот, продолжают расти: 50-килограммовые мешки с цементом продаются в розницу из расчета 8 тыс. рублей и более за тонну. Когда такое было!

Почему же импорт не сбил цены? Ответить просто. Во-первых, рынок еще далек от насыщения. А во-вторых, одновременно с ростом импорта летом стало сокращаться производство отечественного цемента. Лоббисты, как по команде, стали публиковать статьи: мол, коварные импортеры, используя демпинг, решили уничтожить российских производителей и захватить отрасль. Так ли это? Нет, есть более правдоподобный ответ: монополисты умышленно снижают объемы, чтобы поддерживать высокий уровень цен на цемент.

Приведенный пример показывает, насколько цепко держит в своих руках ситуацию крупный бизнес. Вот бы где государству навести порядок и установить справедливые правила игры! Но у нас другая реальность: бал правят чиновник и олигарх.

В отличие от «индивидуалов» компании-застройщики потерпели в первом полугодии просто сокрушительное поражение. Статистика зафиксировала у них не уменьшение темпов роста, а абсолютное сокращение сданной в эксплуатацию жилплощади. Причин эксперты находят с десяток, но на одной стоит остановиться особо.

– Деньги на строительство сегодня получать труднее, это правда, но главная причина не в финансировании, – уверен ведущий специалист консалтинговой фирмы Борис Говорушин. – Серьезное сокращение спроса на новые квартиры происходит из-за их непомерной дороговизны, которая, в свою очередь, определяется сверхжадностью продавцов жилья. Их интересуют не прибыли, а сверхприбыли…

Справедливо ли это обвинение? Можно ли узнать, насколько продажная цена квартир выше ее реальной стоимости? В строжайшей тайне держатся подобные цифры в компаниях, занимающихся сделками с недвижимостью. Но завесу секретности прорвал Росстат. Несмотря на яростное недовольство ряда крупных фирм, ведомство обнародовало поистине сенсационные цифры. Средняя цена 1 кв. метра общей площади проданных в 2007-м на первичном рынке квартир составляла 47 482 рубля, это в 2,3 раза (!) превышало среднюю фактически сложившуюся для застройщиков стоимость строительства. Нетрудно посчитать, что, например, при продаже только одного 12-этажного дома (жилая площадь – 4,5 тыс. кв. метров) прибыль зашкаливает за 100 млн. рублей. Не хило! Характерно, что с каждым годом навар продавцов квартир становится все больше. Тенденция хорошо видна, если посмотреть на таблицу 3, составленную по данным Росстата. Так вот, за эти четыре года цены на новые квартиры росли в 1,5 раза быстрее инфляции в стране и в 1,3 раза обгоняли увеличение стоимости строительства.

– Объективности ради надо сказать, что такие ножницы связаны не только с алчностью продавцов жилья, но и тем, что во многих регионах требуется все больше «отстегивать» городу, чиновникам, – продолжает Говорушин. – Приходится передавать городу бесплатно часть продаваемых квартир (10–20, а то и 30%), строить в поселке дорогу или мост через реку – такие «рекомендации» надо выполнять безоговорочно, иначе изначально не получишь разрешения на строительство, да и вообще не сможешь вести никакой бизнес. А еще нужно отдавать огромные суммы монополиям и чиновникам за подключение к инженерным сетям. Словом, по имеющимся оценкам, реальная прибыль продавцов квартир составляет в большинстве случаев не 130%, как получается из материалов Росстата, а 30–40. Тоже очень много. Вот так все: чиновники, строители, продавцы, городские власти – пытаются побольше урвать от строительного пирога. Как результат, стоимость квартир поднимается до заоблачных высот.

Уже сегодня такие цены делают квартиры недоступными для абсолютного большинства населения страны. Я расскажу о том, что тщательно скрывается: большое число квартир, приобретенных фирмами для последующей продажи, пустует, потому что нет покупателей. И если об этом станет широко известно, компании, испугавшись возможного кризиса сбыта, начнут экстренную реализацию жилья, снижая цены. И тогда на рынке действительно произойдет обвал, начнутся массовые банкротства… Казалось бы, разумнее, не дожидаясь кризиса, продавать жилье сейчас, пусть дешевле, зато без риска. В конце концов, на рынке спрос должен соответствовать предложению. Но наши фирмачи скорее удавятся, чем продешевят. Вот они и выбрали другой путь: меньше строить, но цены держать.

Что общего у ипотеки с халвой?

А где же волшебное действие ипотеки? Кстати, с юбилеем вас: 10 лет назад был принят закон об ипотеке. Если судить по официальным отчетам, все идет замечательно. Всего на 1 августа нынешнего года россияне получили более 900 тыс. кредитов. Вот-вот будет объявлено о миллионном счастливчике. Общая сумма кредитов превысила триллион рублей. Средний возраст заемщика – 36 лет, средний размер кредита – около миллиона, срок –16 лет. Все хорошо, прекрасная маркиза.

А вот другие данные. Росстат сообщает: «В прошлом году объем жилплощади, введенной в стране за счет ипотеки, увеличился по сравнению с 2006-м на 1,8% и достиг 606,8 тыс. кв. метров. Доля этого вида строительства в общем объеме введенного жилья в России составляет 1%». Просто мизер – 1%! Может, не стоит требовать у маэстро врезать туш по поводу 10-летия ипотечной программы? Ведь от слова «ипотека», как и от слова «халва», жизнь слаще не становится.

К тому же ипотечные кредиты опять дорожают. Если с 2001-го процентная ставка по кредиту неуклонно снижалась (с 16% в 2000 году до 9% в 2007-м), то в сентябре банки подняли ставки уже до 15–16%.

В общем, куда не кинь, всюду клин. Абсолютное несовпадение провозглашенных целей и достигнутых рубежей. Все на том же сайте Совета при Президенте РФ читаем: «По мере освоения новых участков будут увеличиваться темпы жилищного строительства в России, что повлечет за собой снижение цен на жилье. Мы рассчитываем, что дополнительный ввод его в 2008 году составит как минимум 11,8 млн. кв. метров (18,7%)». А в реальной жизни нет ни высоких темпов строительства, ни снижения цен на жилье. В первой половине 2008-го статистики зафиксировали, наоборот, очередное 10-процентное подорожание типовых квартир на первичном рынке и 11-процентное – на вторичном.

Власти надеются, что темпы будут увеличены за счет резкой прибавки индивидуального жилищного строительства. Премьер Владимир Путин на июльском (2008) совещании поставил задачу: в ближайшее время необходимо добиться того, чтобы 60% российских граждан могли самостоятельно решать свои квартирные проблемы. Но как?!

Такой штрих: согласно опросу Левада-Центра лишь 18% граждан тратят на еду менее половины семейного бюджета. У остальных 82% россиян расходы на питание больше. Понятно, денег ни на покупку квартиры, ни на ипотеку, ни тем более на строительство своего дома у них просто нет.

Таблица 1. Как вы оцениваете свои нынешние жилищные условия? (в % от общего числа опрошенных)

Таблица 2. Количество индивидуальных домов, построенных населением (материалы Росстата)

Таблица 3. Средняя фактическая стоимость строительства жилых домов (без индивидуального сектора) за 1 кв. метр и стоимость на рынке этого же 1кв. метра

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Владимир ПЕТРОВИЧЕВ, прораб, строит коттеджи в Подмосковье:

– С подорожанием стройматериалов я сталкиваюсь постоянно, ценники меняются чуть ли не каждую неделю. Четыре года назад я покупал кирпич по 4,7 рубля за штуку, сегодня он стоит 14 рублей, то есть дороже в три раза. Вдвое подорожал промышленный бетон для фундамента, втрое – половая доска, вчетверо – цемент… Теперь представьте: человек рассчитывал построить дом, допустим, за 800 тыс. рублей. Понятно, потребуется несколько лет (год уходит только на просушку сруба). Через полтора года, в разгар стройки, становится ясно: из-за роста цен дом будет стоить не 800 тыс., а 1,5 млн. И все, стоп, стройка! Это касается и более состоятельных граждан. Свежий пример из моей практики: менеджер консалтинговой фирмы решил возвести коттедж за 5 млн. рублей. Заранее заказал проект, составили смету, заложили фундамент. А сейчас выясняется, что на стройку потребуется уже минимум 9–10 млн. Вот почему многие граждане, не начиная, откладывают на неопределенное время реализацию своих строительных планов.

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ

Владимир ПОНОМАРЕВ, вице-президент Ассоциации строителей России, профессор:

– Прежде всего власть должна осознать: нельзя оставлять такую большую часть населения на обочине нормальной жизни. Я изучал европейский опыт. Вот одна из схем. За точку отсчета при оценке материального положения семьи берется не нищенский прожиточный минимум, а доход среднестатистической семьи. Те, у кого материальное положение выше этой планки, не могут претендовать на государственную поддержку при улучшении жилищных условий. А вот если доходы ниже, то помощь должна быть оказана. Широко используется механизм льготного социального найма или социальной ипотеки. Допустим, уровень доходов у вас отстает в сравнении с аналогичным среднестатистическим домохозяйством на 10%. Значит, при социальном найме вам предоставят 10-процентную субсидию. А если доход составляет лишь треть среднего показателя, то семья считается малоимущей. И нанимаемое жилье может быть предоставлено бесплатно.

Далее. Для развития и поощрения индивидуального строительства государство обязано финансировать создание инженерной инфраструктуры и субсидировать аренду земли.

Послевоенная Германия сумела эффективно преодолеть тогдашний острейший жилищный кризис только благодаря «чрезмерному» влиянию государства на рынке жилья. Оно диктовало, например, максимальную сумму арендной платы для новоселов, предельный размер банковских ставок по кредитам строительным компаниям, причем обязывало банки выдавать эти кредиты. Заставляло также владельцев земельных участков, не занятых под жилые дома, отдавать в казну 3% от их стоимости, субсидировало в огромных масштабах фирмы и жителей, разрешало даже картельные сговоры строителей, чтобы снизить цены на цемент. Немецкое государство ввело мощную систему налоговых льгот, следило за тем, чтобы все инвесторы (а это были только частные фирмы) имели одинаковые возможности и права на государственные компенсационные платежи, предпринимало и множество других шагов. В результате удалось осуществить широкомасштабное строительство социального жилья (разумеется, не только его) и решить острейшую проблему.

В России, к сожалению, власти не используют этот опыт. Вначале не сумели организовать разработку продуманного, комплексного проекта, затем не добились эффективного, целенаправленного участия государственных, региональных, муниципальных органов в реализации даже той программы, которая была принята.

Конечно, в нынешних условиях нельзя слепо повторять опыт послевоенной Германии, нужны новые подходы. Но в любом случае государство должно активно проводить социально ориентированную жилищную политику, вносить, если надо, коррективы и добиваться поставленных целей. Иначе проект «Доступное жилье» будет окончательно дискредитирован.