Закладные пустят в оборот

Антикризисный "План Путина" позволил быстро продвинуть законопроекты, вызывавшие замечания и возражения экспертов. План уже реализуется: неделю назад Госдума приняла во втором чтении один из приоритетных законопроектов, который разрешает бездокументарный оборот закладных. Саму идею я впервые услышала года три назад, а первое чтение проект прошел еще в феврале этого года.

Изменения в закон об ипотеке вносятся для того, чтобы избежать передачи из рук в руки закладных на недвижимость, составляемых при получении ипотечных кредитов. На практике формируются большие пулы закладных, под залог которых выпускаются затем ипотечные облигации (это называется секьюритизацией ипотечных кредитов). Работа трудоемкая: закладные оформляются на бумаге, включают много листов, а их передача от одного владельца к другому требует совершения передаточных надписей. Теперь процесс предлагается упростить: закладные будут храниться в депозитариях, которые откроют владельцам бумаг специальные счета. Передача закладных будет происходить путем записей на этих счетах, а на руках у владельцев ценных бумаг будет только выписка со счета.

В том, что оборот закладных упростится и ускорится, я не сомневаюсь. Волнует то, что в сферу ипотечного кредитования проникнут риски, присущие системе учета прав на акции, которые изначально существуют только в виде записей на счетах. Корпоративные конфликты и рейдерские захваты показали уязвимость реестров акционеров: они то изымались по постановлениям суда, то тайно передавались от одного регистратора к другому, то терялись. Появлялись двойные реестры акционеров и параллельные органы управления компанией. В 2006 году Высший арбитражный суд (ВАС) обсуждал проект обзора практики обжалования решений общих собраний акционеров. В проекте откровенно констатировалось: "При наличии нескольких реестров общества..." Но что именно должен делать суд, ВАС не решил до сих пор. Клонирование реестров пошло сейчас на убыль, но проблемы не исчезли. Недавно, например, Национальная регистрационная компания, реестродержатель ГМК "Норильский никель", успела оформить часть сделок по выкупу компанией 4% собственных акций (процедура была выгодна одному из конфликтовавших акционеров) буквально за пару часов до прихода судебных приставов с запретом на эти операции.

Немало судебных дел возникало и в связи с тем, что акции списывались со счетов владельцев по поддельным документам. Президиум ВАС в 2005 году создал прецедент, по которому возмещать убытки должен эмитент акций, и теперь суды взыскивают миллионы рублей с "Газпрома", "Транснефти" и других компаний. Весной "Газпром" пошел обжаловать эту практику в Конституционном суде.

Оборот закладных может оказаться сложнее операций с акциями. Акции одного выпуска одинаковы, а закладные стандартизации не поддаются, что затруднит ведение счетов. Кроме того, заемщик погашает ипотечный кредит периодическими платежами, которые на бумажной закладной учитывались, а в депозитарии отражаться не будут. Я опасаюсь, что при быстрой смене владельцев закладной возникнет путаница с возвратом кредитов. Дело в том, что бумажная закладная всего одна и заемщик должен платить тому, у кого она находится, а выписок со счета в депозитарии, даже свежих, может быть много, и к заемщику могут прийти сразу несколько кредиторов. С годами, конечно, электронный оборот закладных наладится, но сейчас он может создать гражданам, взявшим ипотечные кредиты, немало проблем. Тем более в условиях кризиса.

Ольга Плешанова