Судный дом избежал спекулятивной продажи

В Санкт-Петербурге предотвращена попытка незаконной перепродажи здания, обремененного инвестиционными условиями. Такая сделка могла бы нанести городу серьезный ущерб, создав прецедент для масштабных спекуляций с недвижимостью. Всего в Петербурге с 2003 года по инвестиционным договорам было продано 153 здания на сумму более 3 млрд. руб. Только в 2007 году было реализовано 37 таких объектов. Эксперты отмечают, что этот случай повлечет за собой масштабную инвентаризацию договоров и повторную продажу объектов нерадивых инвесторов. 

Прецедент мог возникнуть в результате перепродажи аварийного здания по адресу ул. Воронежская, 51А. Объект был продан на торгах Фонда имущества в июле 2004 года. Покупатель — ООО «Русьторг» — заплатил за него 7 млн. руб. при стартовой цене 1,7 млн. руб. В соответствии с инвестусловиями собственник взял обязательства за шесть месяцев снести аварийный дом и за три года возвести на освободившемся месте новый объект недвижимости с жилой функцией. Но в 2006 году «Русьторг», не уведомив город, попытался продать здание за 7,1 млн. руб. ООО «Региональная энергетическая компания» (РЭК). При этом инвестиционные условия из договора исчезли, хотя должны были перейти к новому собственнику. 

По словам заместителя генерального директора Фонда имущества Санкт-Петербурга Надежды Варжиной, РЭК пыталась зарегистрировать право собственности в судебном порядке. Разбирательство шло полтора года. На днях Высший арбитражный суд вынес вердикт: если при перепродаже объекта инвестиционные условия из договора исчезают, сделка считается недействительной. 

«Для города это важное решение. В Петербурге с 2003 года по инвестиционным договорам было продано 153 здания на сумму более 3 млрд. руб. Только в 2007 году было реализовано 37 таких объектов. Если бы суд счел сделку состоявшейся, у других владельцев зданий, купленных с инвестусловиями, мог возникнуть соблазн их перепродажи без этого обременения. Это нарушило бы права города, поскольку инвестиционные обременения понижают стартовую цену на недвижимость на 10–15%. Тем самым город стимулирует инвестора приводить аварийные объекты в порядок», — заключила г-жа Варжина. 

В мае у Фонда имущества истекает срок исполнения инвестиционных условий по договору с «Русьторгом». «Мы впервые поставим вопрос о расторжении договора с нерадивым инвестором и возвращении объекта недвижимости в государственную собственность для повторного выставления на торги», — заключила она. 

По мнению аналитиков рынка, юридический «казус» мог нанести городской казне значительный урон. «Ущерб возникает из-за уклонения инвестора от выполнения условий по договору. Цена вопроса может достигать нескольких миллионов долларов по объекту», — говорит руководитель отдела консалтинга Praktis C&B Наталья Малеева. «Но интерес к таким объектам не падает, поскольку обычно это высоколиквидные помещения с привлекательным расположением в центре города и на важнейших магистралях, за которые инвесторы готовы и переплачивать», — отмечает руководитель отдела консалтинга Astera St. Petersburg Евгения Васильева. 

Данный юридический прецедент — «первая ласточка» большого передела, предположил генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Георгий Рыков. «За последние несколько лет недвижимость в городе подорожала в разы. Предполагаю, что старые неисполненные договоры, по которым подходит срок, будут активно выявляться и расторгаться. А объекты город с удовольствием предложит на торги по стартовой цене, которая в 10–15 раз больше прежней», — заключил он.

Источник: РБК daily