Сделал ли кризис доступным жилье?

Улучшение жилищных условий считают своей приоритетной задачей 28% россиян, опрошенных аналитическим центром "Индикаторы рынка недвижимости".

Квартирный вопрос стоит для россиян почти так же остро, как медицинские проблемы: укрепление здоровья назвали главной задачей 33% респондентов.

Решать жилищный вопрос стало сложнее, поскольку обещанное экспертами снижение цен на квартиры совпало с ростом процентных ставок на ипотечные кредиты. Более того, массовые увольнения и сокращения зарплат отложили покупку квартир для большинства россиян на неопределенно дальний срок.

Когда прошлой осенью финансовый кризис докатился до России, эксперты и чиновники обещали, что цены на квартиры упадут на 15-25%. В это верилось слабо, однако сегодня квадратный метр в столице действительно стоит не 9, а 5-6 тысяч долларов.

Корректировка цен стала следствием снижения спроса. До кризиса квартиры зачастую использовались в качестве объекта инвестирования, а в кризис их в первую очередь покупают для того, чтобы в них жить.

Жизнь за МКАД

В регионах спекулятивных сделок и до кризиса было немного: по оценкам Алексея Пашкевича, генерального директора "МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы" - не более 5-7%.

В некоторых городах застройщики готовы продавать квартиры по себестоимости, то есть по 600-700 долларов за квадратный метр без коммуникаций, говорит Алексей Пашкевич.

Столько стоят, например, квартиры в Омске. Впрочем, по словам Пашкевича, и до кризиса они стоили дешевле, чем в других сибирских городах-миллионниках, поскольку предложение там сильно превышало спрос.

"Цена на новостройки держалась в районе 33-36 тысяч рублей за квадратный метр. Это примерно в долларах 1300, если брать докризисный курс, - объясняет Пашкевич. - По кризисному курсу это фактически 1000 долларов за квадратный метр. В Новосибирске или Екатеринбурге цены были выше процентов на 25-30, там произошло более радикальное снижение цен".

Но квартиры не стали доступнее, несмотря на снижение стоимости квадратного метра. Взять ипотечный кредит для российского потребителя стало практически невозможно.

"Специфика России заключается в том, что жилья, пригодного для проживания, очень мало. Пальцем тыкаешь в любого человека и спрашиваешь: хочешь ты улучшить жилищные условия? Вероятность 100%, что он ответит "да, хочу". "Могу ли?" - это другой вопрос", - объясняет эксперт.

Например, коммерческие банки в Омске выдают ипотеку, только если приобретаемая квартира – первая, а профессия заемщика не входит в список так называемых "депрессивных".

Выпускник Омского государственного университета Денис пока квартиру покупать не планирует. Он рассказал мне, что большинство банков с приходом в регион кризиса стали сворачивать свои программы по ипотечному кредитованию:

"Омская область отличается тем, что темпы ввода нового жилья - самые высокие в Сибири. Сфера ипотечного кредитования широко регулируется правительством области, и достаточно активно на фоне кризиса действует "Омская региональная ипотечная корпорация". Она старается перекрывать негативные моменты, связанные с тем, что коммерческие банки уменьшают свое присутствие на рынке ипотечного кредитования", - говорит Денис.

На сайте Омской региональной ипотечной корпорации кредит предлагают выдать хоть на 50 лет (в столичных банках средний срок - 15 лет). Общие требования к заемщикам на покупку квартиры не строже, чем на покупку утюга: рабочий стаж - 1 год, требований к размеру зарплаты нет.

Мы посчитали, какими должны быть ежемесячные выплаты за двухкомнатную квартиру в Омске, где квадратный метр стоит 1000 долларов - в расчете, что кредит берется на 15 лет под ставку 20%. Получилось, что ежемесячные выплаты за не самую дорогую квартиру составляют в среднем 50-40 тысяч рублей. Средняя зарплата в Омске – 15 тысяч рублей.

Столичные апартаменты

В Москве ежемесячный платеж по кредиту на 15 лет со ставкой 15-23% составляет 3–4,5 тысячи долларов. При этом банки оговаривают условие выдачи кредита – доход не менее 7,5 тысячи долларов.

Из-за кризиса спрос на ипотеку упал, а невозвраты возросли. За четвертый квартал 2008 года, по данным ЦБ, просрочка по ипотечным кредитам выросла почти вдвое до 5,2 млрд рублей, а на 1 апреля доля просрочки по общему портфелю ипотечных кредитов превышала 8 млрд рублей.

Если взять кредит в банке на новую квартиру сложно, можно взять в долг у знакомых на квартиру в еще недостроенном доме.

Так поступила моя знакомая Марина, прошлым летом купившая себе квартиру в доме на берегу реки Москвы, который строила компания СУ-155 – один из крупнейших застройщиков.

Мы приехали на стройку после окончания рабочего дня, но нас все равно пустили внутрь. А охранник заверил, что стройка будет завершена до конца лета. Казалось, кризис обошел Марину стороной.

Пока мы поднимались на 19-й этаж, Марина не переставала радоваться, что купила квартиру именно в этом доме. Однако стоило нам подняться на нужный этаж и найти нужную дверь, как на девушку одно за другим посыпались разочарования.

"Какая маленькая комната! Я думала, что здесь все будет совсем по-другому, - сетовала Марина. - Я планировала, что вот здесь у меня будет гардеробная, а вход в комнату будет там. За 5 с половиной миллионов рублей мне сделали коробку, в которой посередине дырки, не доделали до конца стены и поставили две батареи в 15-метровой комнатке. Я в шоке!"

Деньги, которые компания вернет Марине за недостающие метры, ей не помогут даже в кризис. На новую квартиру на вторичном рынке ей не хватит, покупать жилье в строящемся доме она больше не решится, а брать ипотеку категорически отказывается.

Источник: www.bbcrussian.com