Арендатор и собственник: противостояние

Нет! Такого не может, не должно быть. Эта страна не выдержит, если вирус наглого перераспределения поселится еще и в собственности рядовых граждан. Такие мысли невольно приходят в голову после просмотра в прошлый вторник сюжета Первого делового канала. Суть ролика состоит в том, что владельца арендованного помещения и его представителей не пускают даже на порог этого помещения, несмотря на то, что у них на руках документ о праве собственности и вступившее в силу решение суда о выселении арендаторов. По той же причине решение суда не может выполнить и государственный исполнитель. У милиции же нашлось достаточно формальных оснований, чтобы не затруднять себя обеспечением проведения исполнительных действий. Этим она фактически поддержала арендаторов, которые не только более года не платят арендных платежей, но и пытаются объявить себя новыми владельцами помещения.

Как выяснилось, не менее интересными оказались и детали этого локального противостояния. Особенно — для владельцев арендованной недвижимости, которые в определенный момент могут не только лишиться сданного в аренду помещения, но еще и получить клеймо «мародер», или, по-современному, — «рейдер»...

Телефонный правопорядок

С апреля 2008 года Виктор Бурьянов, который, в соответст­вии со свидетельством о праве собственности и договором купли-продажи, является владельцем нежилого помещения в Киеве по ул. Бажана, 10, не может получить арендную плату за свои 213 м². Прежний владелец помещения Анатолий Шкорина не получал ее с ноября 2007 года. По­мещение благоустроено арендатором, ООО «Ритм ЛТД», как салон красоты.

«На требование впустить меня в мое помещение охрана «Ритм ЛТД» мне отвечала отказом. Требование освободить помещение за невыполнение условий договора аренды арендаторы игнорировали, — утверждает Виктор Бурьянов. — Я обратился с заявлением в милицию. Со временем получил постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Поэтому я и прежний владелец помещения вместе обратились в Голосеевский районный суд (ООО «Ритм ЛТД» зарегистрировано в Голосеевском районе г. Киева)».

Понятные требования арендодателя поддержал суд. Все? Частная собственность защищена? Нет, самое интересное началось на этапе исполнения судебного решения. Это знает каждый, кто имел дело с исполнительной службой. Но, казалось, и здесь все хорошо: отдел Государственной исполнительной службы Дарницкого районного управления юстиции в г. Киеве вынес постановление об открытии исполнительного производства. ООО «Ритм ЛТД» до 26.12.2008 г. было обязано освободить помещение в доме по ул. Бажана.

Добровольно помещение освобождено не было. Принудительное исполнение назначили на 3 февраля. Владельца и судебного исполнителя в сопровождении милиции Дарницкого РУ ГУ МВДУ пустили в помещение. Но вскоре, по словам Виктора Бурьянова, три милиционера получили звонки на свои мобильные телефоны и оставили помещение.

«Через полчаса приехал полковник милиции, отрекомендовавшийся как Игорь Кучма, заместитель начальника Дарниц­кого РУ ГУ МВДУ, — рассказывает Виктор Бурьянов. — По его приказу из помещения были выведены все присутствующие. А через 20 минут милиция позволила беспрепятственно зайти только охране «Ритма».

Спросите у Кучмы

Следующая дата принудительного производства была назначена на 7 февраля. Но государственному исполнителю путь преградили около десяти молодых людей спортивного телосложения, что было зафиксировано журналистами Первого делового телеканала. Прибыл милицейский патруль, но на требование государственных исполнителей обеспечить наконец возможность исполнения решения суда милиция не реагировала. Вскоре прибыл полковник Игорь Кучма и, отвечая на вопрос представителя владельца Оксаны Пахомовой, попробовал перед видеокамерами объяснить странное поведение милиции:

— Суббота у нас — официальный выходной день, и поэтому мы не можем присутствовать во время проведения исполнительных действий.

— Почему вы не обеспечили осуществление исполнительных действий во вторник?

— Во вторник у нас не было никаких официальных бумаг из исполнительной службы.

— На каком основании вы вывели из помещения его владельца, а также судебных исполнителей?

— Мы не выводим, а охраняем общественный порядок.

— Когда вы обеспечите дейст­вия исполнительной службы?

— В любой день, когда они будут официально подтверждены бумагами и когда не будет никаких судебных прецедентов. Есть судебное решение Голосеев­ского суда, решение Дарницкого суда... Решайте, пожалуйста, дело за столом переговоров и не ввязывайте милицию, которая должна охранять общественный порядок, а не заниматься, простите, рейдерством.

Вот так. Словно распоряжение Кабмина о перенесении рабочих дней в 2009 году к работе милиции отношения не имеет. Словно за неделю до даты первой попытки принудительного выселения канцелярия не расписывалась о получении нужных для этого бумаг. И к чему здесь призывы к адвокатам сесть за стол переговоров, если все аргументы сторон уже прозвучали и дело решено в судебном порядке? Это дело суда, а не милиции, выяснять, кто владелец, а кто нет. Ее функция в данном случае состоит в обеспечении проведения исполнительных действий. И, наконец, в таких делах нужно быть юридически точными. Ведь действительно есть решение Голосеевского суда, вступившее в силу, в соответствии с которым надлежит:

— досрочно прекратить действие договора аренды нежилого помещения;

— обязать ООО «Ритм ЛТД» в течение десяти дней со дня вступления в силу данного решения освободить нежилое помещение и предоставить его Виктору Бурьянову.

Но ведь не существует решения Дарницкого райсуда. Есть определение об обеспечении иска ООО «Ритм ЛТД», которым наложен арест на помещение салона красоты. И определение это вынесено на скорую руку — через целых двое суток. Но оно никоим образом не является юридическим препятствием для исполнения решения Голосеевского суда, которое давно вступило в силу.

Провел ремонт — автоматически стал совладельцем?

Зато дело, которое еще в начале 2008 года инициировала компания «Ритм» в Дарницком суде, проливает свет на те детали, о которых мы говорили в преамбуле этой статьи.

Это нормальная практика, когда арендатор за определенные уступки арендодателя (например, отсрочку или уменьшение арендной платы) на собственные средства ремонтирует и приспосабливает помещение под свой бизнес. Но едва ли нормально, когда после введения помещения в эксплуатацию подсчитываются затраты арендатора на ремонт. Потом эти затраты сравниваются с инвестиционной стоимостью объекта, установленной Государственной приемочной комиссией. А потом в судебном порядке пытаются доказать, что в результате улучшили вещь, являющуюся предметом договора найма. И так улучшили, что была создана новая вещь, и поэтому наниматель становится ее совладельцем. А его часть в праве собственности соответствует стоимости его затрат на улучшение вещи.

Как вы думаете, читатель, на какую часть рассчитывает арендатор, благоустроивший помещение? Ни за что не угадаете — 97,28%. Соответственно, только — 2,72% «общей собственности» — по его подсчетам, принадлежит владельцу помещения, на средства которого построен/приобретен этот объект. И потому арендатор просит суд обязать быв­шего владельца помещения Анатолия Шкорина принять денежные средства на сумму
28,4 тыс. грн. и передать ООО «Ритм ЛТД» право собственности на принадлежащие ему 2,72%. Очевидно, чтобы не мешал дальнейшему совершенствованию квадратных метров.

Похоже, арендатор забыл, что он в свое время не получил от Анатолия Шкорины согласования проекта на ремонт и перепланировку помещения и поэтому, по закону, вообще не имел права улучшать вещь, являющуюся предметом найма. Не говоря уже о том, чтобы стать ее совладельцем. Кроме того, надо принимать во внимание, что сегодняшним владельцем помещения, на которое претендует арендатор, является Виктор Бурьянов.

Вот так-то. Есть еще желающие сотрудничать с влиятельными арендаторами? Такими, как «Ритм ЛТД»? Как утверждала представитель владельца Оксана Пахомова в эфире Первого делового канала, один из основателей «Ритма» Сергей Оперенко — сын бывшего начальника налоговой инспекции г. Киева.

P. S. Плохие новости для арендодателей. Как стало известно, городская исполнительная служба отозвала материалы испол­нительного производства на «доизучение». Правда, по словам предста­вителя владельца, государст­вен­ному исполнителю до сих пор не предоставили само постановление об отзыве. Еще одно звено государственной машины заработало против частного собственника, который не «прихватизировал» за бесценок государственное, а приобрел за собственные средства.