Округление квадратного метра

Александр ПРОЦЕНКО, обозреватель

Снимите шляпы, обнажите головы! В прошлом месяце в России на четвертом году жизни тихо и незаметно скончалась очередная пафосная программа по обеспечению населения благоустроенным жильем: премьер-министр Владимир Путин издал распоряжение о расформировании Департамента нацпроектов в структуре федерального правительства. Начальника этого департамента Бориса Ковальчука Путин уволил еще в январе. Теперь дело дошло и до самой структуры. Ибо, как говорят политологи, «политический потенциал этой кампании полностью исчерпан», следовательно, надобность в ней отпала.

Напомним, что это была уже третья кампания в истории страны, когда власть обещала обеспечить жильем своих граждан. Удачной оказалась лишь первая – хрущевская. «Временное жилье» – как называли архитекторы панельные пятиэтажки, рассчитанные на 25 лет службы, – с 1956 года росло как грибы после дождя – со скоростью до 110 млн. кв. метров в год по всей стране. За последующие три десятка лет эти «хрущевки», как мы пренебрежительно говорим сегодня, не только радикально изменили облик российских городов (увы, не в лучшую сторону), но и обеспечили бурную урбанизацию страны, реально расселив в отдельные квартиры многие миллионы семей.

В 1986 году Михаил Горбачев (еще не президент, но уже генсек) поставил новую масштабную задачу: «Обеспечить к 2000 году каждую советскую семью отдельной квартирой или домом». Но на исходе первой пятилетки программа эта (как и все другие, впрочем) развалилась вместе с СССР, не оставив после себя ни плохих, ни хороших воспоминаний.

Зато нынешняя – третья! – жилищная программа, облеченная в форму национального проекта «Доступное жилье», запомнится надолго. Сначала – как мыльный пузырь предвыборных обещаний. Потом – как денежный насос, загнавший десятки тысяч россиян в многолетнюю кабалу.

Квартирно-водочный эквивалент

Вот несколько цифр. В 1989-м, последнем более-менее спокойном году существования СССР, бутылка водки стоила 9,5 рублей, автомобиль «жигули» – 5600 рублей, а квадратный метр кооперативного жилья – 290 рублей (можно считать, что это была рыночная стоимость). Средняя зарплата в стране тогда составляла 240–260 рублей. То есть на нее можно было купить 30 бутылок водки или почти целый метр жилплощади. Для покупки автомобиля требовалось 23 месячных зарплаты.

Ныне, то есть через 20 лет, бутылка дешевой водки стоит 80 рублей, все те же «жигули» – 345 800, а 1 кв. метр среднероссийского жилья – около 140 тыс. рублей. Средняя зарплата, по данным Росстата, достигла 14,5 тыс. рублей. На нее можно купить 181 бутылку водки (в 6 раз больше, чем 20 лет назад) или 0,1 кв. метра жилплощади (в 10 раз меньше). Зато накопить на «жигули» можно за те же самые 23 месяца. А на среднюю квартиру – 50 кв. метров – за 500 месяцев, или за 41 год. То есть надо жизнь положить, чтобы улучшить жилищные условия. В общем, приехали!

В Москве, как известно, жилье дороже, чем в среднем по России. В прошлом месяце, по информации риэлторов, самая дешевая квартира – в панельном доме гостиничного типа на Щелковском шоссе площадью 13 кв. метров – предлагалась к продаже за 2,7 млн. рублей. То есть за 186 месячных среднероссийских зарплат или 15,5 годовой. Для сведения: по мировым стандартам жилье считается доступным, если его можно купить за пять годовых (60 месячных) зарплат.

Кстати, средняя цена обычной московской квартиры в панельном доме площадью 50 кв. метров сегодня составляет около 7–7,5 млн. рублей, или $210 тыс., или 160 тыс. евро. За эти деньги можно купить около 70 кв. метров в Нью-Йорке, около 75 кв. метров – в Берлине, около 100 кв. метров – в Амстердаме, более 80 кв. метров – в Праге.

А ведь всего пять лет назад – до того как в России появился приоритетный нацпроект «Доступное жилье» – цены на российские квартирные метры были куда ниже! Правда, четыре года назад, объявляя о старте жилищной программы, Владимир Путин (тогда еще президент РФ) привел данные, согласно которым в очередях на получение жилья стояло около 4,5 млн. семей. При этом время ожидания составляло 20 лет. А купить квартиру или дом могло лишь 5% населения, в лучшем случае 7%, если дополнительно к своим накоплениям им удалось бы привлечь кредиты банков. Что было проблемой.

В нынешнем году, как заявил недавно назначенный министр регионального развития Виктор Басаргин, «доля граждан, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, возросла до 18%». К тому же, по словам министра, за последние три года (то есть годы реализации программы) в 1,5 раза выросли объемы строительства жилья: с 44 до 61 млн. кв. метров в год. А объемы ипотечного кредитования выросли более чем вдесятеро – с 56 до 630 млрд. рублей.

Неизвестно, откуда у министра взялись такие данные по доступности жилья (у Росстата они совершенно иные), но цифры ввода квадратных метров и роста ипотечного кредитования он привел верные.

Кто не успел – тот опоздал

Однако сравните: объемы жилищного строительства за эти годы выросли лишь в полтора раза, а объемы кредитования – более чем на порядок. Почему?

В сентябре 2003 года генеральный директор Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка рассказывал: «Сегодня в 21 регионе реально выдаются ипотечные кредиты. В среднем человек берет 300 тыс. рублей, продает старую двухкомнатную квартиру и покупает трехкомнатную. Выплачивая 20-летний рублевый кредит по сегодняшней рыночной ставке 15% годовых, семья тратит в месяц 4 тыс. рублей…»

В том счастливом 2003 году по всей России было выдано около 3 тыс. ипотечных кредитов, на которые люди купили около 50 тыс. кв. метров жилья совокупной стоимостью около 1 млрд. рублей. Но покупатели еще не понимали своего счастья и сильно ругали банкиров за высокие процентные ставки.

Через два года (программа уже заработала!) банковский процент удалось снизить, но Александр Семеняка констатировал: «Мы для себя делали счет. Получилось: те, кто брал кредит в 2002 году, купили в полтора раза больше метража жилья, чем сегодня… Правительство, говоря о повышении доступности жилья, стремится, чтобы цена жилья росла чуть медленнее, чем доходы семей. Но в последнее время мы видим обратную картину…»

Это были еще цветочки. По данным Виктора Христенко – в то время и.о. главы Минпромэнерго, – в 2004 году рост цен на жилье на первичном рынке составил 26%, также на 26% выросли в среднем доходы населения. А дальше цены на жилье пошли в отрыв: в начале 2006 года 1 кв. метр в Москве стоил $2320, к осени – $3877. Коэффициент доступности жилья упал на 35%, но все дома раскупались еще на стадии котлована – за счет заемных, кредитных денег. Средний размер ипотечного кредита на приобретение квартиры в новостройках или на вторичном рынке в Москве и Московской области уже превысил $200 тыс. (сравните с 300 тыс. рублей двумя годами раньше).

Аналогичная картина наблюдалась в других регионах, где процент ипотечных сделок достиг 20–30% от общего числа продаж, а количество организаций, предоставлявших ипотеку, выросло относительно 2005 года в 10 раз – с 40 до 400. Но жилье уже дорожало на 10–15% в месяц, и заемщики еще не успевали оформить документы, как их уже приходилось переписывать. Некоторые банки «в порядке эксперимента» начали выдачу ипотечных экспресс-кредитов – и на жилищный рынок обрушился новый денежный вал.

Специалисты били в набат: в стране произошла подмена понятий «доступное жилье» и «доступная ипотека» – власти забыли, что для реализации нацпроекта необходимо не только стимулировать население на ипотечное кредитование, но еще и строить само жилье. Специалистов не слышали. Еще бы: практически в каждом регионе местные чиновники так или иначе были связаны с девелоперскими компаниями и сказочно богатели на этом ажиотаже.

В 2007 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 500 млрд. рублей. Таких денег могло хватить для покупки 25 млн. кв. метров жилой площади – в рыночных ценах 2002 года. Пятью годами позже на эти же деньги было приобретено лишь около 3,57 млн. кв. метров жилья.

А теперь сравним этот «ипотечный Клондайк» с реальной ситуацией на жилищном рынке. В 2004 году по всей стране был введен 41 млн. кв. метров жилья (прирост 12,6%), в 2005 году – 43,6 млн. (прирост 6,3%), в 2006 году – 50,6 млн. (прирост 15,2%). В 2007 году – 60,4 млн. кв. метров жилья (прирост 19,4%). Но прирост общей площади вводимого жилья не означал автоматического увеличения числа построенных квартир, ибо в последние несколько лет строители коммерческого жилья активно переходили на сооружение домов новых серий – более комфортных и более просторных (естественно, и более дорогих). Квартиры эконом-класса сегодня строятся в основном лишь в «социальных» домах, которые в большинстве регионов составляют менее половины программы жилищного строительства. Результат: 60,4 млн. кв. метров жилья, введенного в строй в 2007 году, состояли лишь из 714,4 тыс. новых квартир средней площадью 84,6 кв. метра. Десятью годами раньше той же площади хватило бы почти на миллион квартир (993 421), ибо тогда средняя площадь квартир в новостройках составляла 60,8 кв. метра.

Кстати, максимум годового ввода жилья в России за всю ее историю (включая советский период) пришелся на 1987 год и составил 72,8 млн. кв. метров общей площади, или 1 392 тыс. квартир. В 2007 году страна получила лишь 82,9% жилплощади, или 51,3% квартир от того рекорда.

Зато цена на жилье выросла десятикратно. Кто же покупал эти квартиры?

Один из крупнейших отечественных девелоперов жилой недвижимости – группа компаний «ПИК» в том же 2007 году провела исследование на этот счет и выявила облик своего типичного покупателя: это мужчины в возрасте от 27 до 35 лет, месячный доход которых превышает $5–7 тыс. Их статус: менеджеры среднего звена (31%), квалифицированные специалисты (37%), топ-менеджеры и бизнесмены (20%). То есть ни учителей, ни врачей, ни научных работников, не говоря уже о рабочих и крестьянах.

Вот такое получилось «доступное жилье»….

Вы спросите: почему среди покупателей не выявился класс госслужащих? Они нашлись в результатах двух других исследований, объектом которых явились типичные покупатели элитной городской недвижимости и элитной загородной недвижимости. Две крупные московские компании, занимающиеся этим бизнесом, провели параллельные аналогичные исследования своей клиентуры и высчитали: типичными покупателями «элитки» в обоих сегментах являются «мужчины в возрасте 35–50 лет, с очень высокими доходами, чаще всего владельцы крупных компаний и топ-менеджеры, а также чиновники…»

Впрочем, городские квартиры этот служивый люд чаще приобретает за казенный счет. В январе 2009 года, например, Владимир Путин подписал очередной документ, согласно которому любой госслужащий «может рассчитывать на госпомощь при решении квартирного вопроса», если он «признан нуждающимся в улучшении жилищных условий». Причем в документе подчеркивается, что нормы жилья для чиновников должны «соответствовать общему стандарту»: 33 кв. метра на человека и по 18 кв. метров на каждого члена семьи. Госпомощь – это, как правило, выделение безвозвратных субсидий. Как сообщила газета «Ведомости», в нынешнем, 2009 году на обеспечение жильем госслужащих федерального уровня уже выделено 4,4 млрд. рублей. Управление делами президента получит 222 млн. рублей, по 130–140 млн. рублей дадут Налоговой службе, МИДу, Министерству промышленности и торговли… А на местах чиновники обеспечиваются еще и социальным жильем, которое строится по региональным программам для особо нуждающихся и малоимущих.

И пузырь наконец лопнул

Конечно, эта ипотечная пирамида рано или поздно должна была рухнуть. Ведь еще в июне 2008 года Росстат сообщил пренеприятнейшее известие: при установившихся ценах на квартиры в Москве они остались доступны лишь мизерной доле горожан – менее 0,35% всех жителей столицы. С помощью ипотеки – не более 2%. В регионах ситуация подходила к аналогичному финишу.

Вот тут-то – очень вовремя – грянул мировой финансовый кризис. И сразу все стало на свои места, будто на эстраде ловкий фокусник щелкнул пальцами перед загипнотизированными участниками представления: «Проснитесь!». И тут же пожалел о содеянном. Потому как первое, что сказали пробудившиеся, было: «Дорого!» И продажи сразу упали. Сначала в разы. Потом почти до нуля. Следом остановились стройки: зачем возводить то, что уже не продается? В итоге в Москве за 2008 год вместо запланированных 5,6 млн. было построено всего 4,3 млн. кв. метров. Из них 2,5 млн. кв. метров – социальное жилье, которое в продажу не поступало. В целом по России к концу 2008 года строилось около 78 млн. кв. метров жилья, причем из этого количества, по данным Ассоциации строителей России (АСР), 75% перешли в стадию замороженных.

Получается, приоритетный нацпроект «Доступное жилье» закончился полным крахом. Если до его начала в России строилось чуть более 40 млн. кв. метров жилья в год, то с 2009 года эти объемы упали как минимум вдвое. И это надолго. Зато цены на жилье, согласно всем прогнозам, остановятся на уровне, как минимум в 3–5 раз превышающем «допрограммный».

Попутно скомпрометирована ипотека: в Ассоциации строителей России утверждают, что сегодня ипотечные программы сохраняют лишь 15 российских банков, в основном государственных. Но даже там процесс стоит практически на нуле. И это тоже надолго. А из примерно 250 тыс. россиян, взявших ипотечные кредиты в последние два года по нацпроекту «Доступное жилье», по оценке депутата Госдумы Галины Хованской, не менее половины попали в долговую кабалу, из которой вряд ли смогут выбраться без государственной помощи.

Зато в стране появились новые мультимиллионеры, сколотившие состояние на девелопменте. Например, владельцы группы ПИК, историю возникновения которой в 2005 году рассказывал Кирилл Писарев: «В начале 90-х у нас с Юрием Жуковым (второй основатель) появилась возможность взять кредит в банке и инвестировать деньги в строительные объекты. Мы проинвестировали, продали жилье, получили прибыль и стали дальше развивать эту деятельность…»

К 2007 году в группу входило два десятка компаний, в том числе два из трех московских домостроительных комбинатов. На Лондонской фондовой бирже во время IPO группа была оценена в рекордную для рынка сумму – $12,3 млрд. И сумела продать размещаемый пакет своих акций за $1,85 млрд.. В итоге всего за несколько лет каждый из ее совладельцев стал обладателем огромного состояния – как виртуального (капитализация акций), так и реального.

«ПИК – единственная компания в первой двадцатке, которая абсолютно не связана с любого рода приватизационными процессами», – подчеркивает Писарев. Но справедливости ради отметим: без ипотечной пирамиды, выстроенной под чутким руководством государства на российском жилищном рынке, обеспечить группе ПИК капитализацию в $12,3 млрд. было бы абсолютно невозможно. Как и получить на двоих почти двухмиллиардное состояние. Сегодня капитализация ПИК на той же Лондонской бирже (LSE) оценивается в $238 млн. Но ведь игра уже сделана!

НА ДУШУ НАСЕЛЕНИЯ

По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия катастрофически отстает не только от всех высокоразвитых стран мира, но и от многих развивающихся. В среднем на 1 человека в России приходится 20,7 кв. метра жилой площади (в Москве около 25 кв. метров), а в США – 70 кв. метров, в Великобритании – 62 кв. метра, в Германии – 50 кв. метров, в Китае – 27 кв. метров

В 1989 году на среднюю зарплату (240 руб.) можно было купить 30 бутылок водки, метр жилплощади или 1/23 часть «жигулей».

В 2009 году на среднюю зарплату (14 500 рублей) можно купить 181 бутылку водки, 0,1 кв. метра жилплощади и 1/23 часть «жигулей».

ПОЧЕМУ ПРОТЕКАЕТ КРЫША

Объем жилого фонда России ориентировочно составляет 2,85 млрд. кв. метров. Причем 62,1% – это жилье, сооруженное более 35 лет назад, а 3,1% (88,7 млн. кв. метров) относится к ветхому и аварийному жилищному фонду.

ДОМ ИЛИ КВАРТИРА?

Считается, что Россия, развивая жилищную ипотеку, пошла «по американскому пути». Действительно, в 1950-е годы экономика США поднялась во многом благодаря массовому строительству жилья, в основе которого была ипотека. Но это были коттеджи, рассчитанные на одну семью. Их сооружение могли контролировать будущие хозяева. Земля для такого строительства давалась почти бесплатно, а коммуникации подводились за счет правительства. Специально под эту программу была создана и технология объемно-модульного малоэтажного (в основном деревянного) домостроения, когда все конструкции будущего дома создаются на заводе, с уже проложенными инженерными коммуникациями и первичной отделкой. А на стройплощадке модули монтируются и подключаются к внешним сетям.

Ничего подобного в России нет. В США и сегодня около 70% жилья строится из деревянных сборных конструкций. В России на долю производства деревянных сборных домов приходится всего 0,25% от строящегося жилья. Правда, Ассоциация деревянного домостроения в 2006 году оценивала реальный объем деревянного домостроения в 5,8 млн. кв. метров.

СКОЛЬКО МОЖЕТ СТОИТЬ ЖИЛЬЕ В РОССИИ?

(из интервью президента компании «Интеко» Еленой Батуриной газете «Ведомости», 23.03.2009)

– Как вы считаете, сколько должно стоить жилье эконом-класса?

– Около $1000 за 1 кв. метр.

– А в Москве?

– В Москве, наверное, чуть дороже. Не надо забывать, что в Москве достаточно дорогая земля, дорогие присоединения, сами по себе инфраструктурные вещи, которые влияют на стоимость 1 кв. метров, здесь тоже немного дороже, чем в других регионах.

– Какова, на ваш взгляд, справедливая цена для жилья эконом-класса в Москве?

– Трудно сказать. Если город берет на себя решение всех инженерных и инфраструктурных вопросов, можно уложиться в цену, чуть превышающую $1000…

ПРЕЗИДЕНТ ЕЩЕ НАДЕЕТСЯ

В ближайшее время ставка по ипотечным кредитам может вернуться на уровень 11–12%, сообщил в недавнем интервью телекомпании «НТВ» президент РФ Дмитрий Медведев. В России создан специальный фонд, который занимается ипотекой, отметил он.

«Точнее, это даже не фонд, а Агентство ипотечного жилищного кредитования. У этого агентства не должно быть проблем со своим капиталом, поэтому мы добавили в капитал этого агентства 20 млрд. рублей, и 40 млрд. рублей это агентство получит еще в виде кредитных средств», – пояснил президент. Он подчеркнул, что это нужно «не ради того, чтобы это агентство стало таким большим, «толстым» и могло вальяжным образом представлять себя на рынке». С этим связана конкретная возможность человека «получить относительно разумный по деньгам кредит».

Медведев добавил, что сейчас ипотеку предлагают за 20%. «Ни один нормальный наш человек за такие деньги ипотеку брать не будет. И именно поэтому она у нас не развивалась ни в 90-е годы, когда у нас ставка ипотечного кредитования и вообще ставка кредитная была очень высокой, и она у нас перестала развиваться сейчас. Значит, нужны механизмы снижения этой ставки. Еще несколько лет назад я все время говорил, что наша цель – выйти на 7–8% годовых. По таким ставкам люди будут брать с удовольствием. Они брали и по 11–12%, и большинство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас 20%. Эти дополнительные деньги, те самые миллиарды, о которых иногда говорить не хочется, но надо, они как раз направлены на то, чтобы сбить эту ставку до 15% годовых, до 14–15%. Это тоже много. И мы рассчитываем, что еще дополнительную возможность снижения дадут программы софинансирования, которые осуществляются в рамках наших территорий, субъектов Федерации. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5. И мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, которая у нас была и по которой, собственно, люди брали кредиты», – уточнил Медведев.

Президент заявил, что это должно быть сделано «буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены». «Но я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сейчас «раскочегарить» объем ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были. Вот эти 633 млрд. рублей – это очень большие деньги были для нашей страны. У нас уже почти пятая часть населения могла решить свою жилищную проблему за счет собственных средств, включая, естественно, заемные средства под свои доходы. Это очень хороший уровень, потому что даже в самых развитых странах люди решают свою жилищную проблему за счет приобретения собственного жилья только наполовину. Половина продолжает жить в арендованных домах, в арендованных квартирах, в квартирах, которые получены по договору найма», – сказал Медведев.

Он привел показатели, которые были достигнуты в ипотечном кредитовании. «Мы начинали с цифр в 200–260 млрд. рублей ипотечных кредитов в 2006 году. В 2007 году уже дали существенно больше – 556 млрд. рублей, а в прошлом году вышли на 633 млрд. рублей, даже при понимании того, что в конце года произошла остановка этих процессов. Мы существенно нарастили темпы, и, конечно, исключительно обидно сейчас все было бы остановить, но мы этого делать не будем. Мы обязательно продолжим решение всех этих задач», – заверил президент.