Свой дом: мечта, имеющая фундамент

Визиты на Белгородчину – отрада для больших начальников из Москвы. Здесь перед телекамерами всегда можно с отеческой улыбкой выслушать рапорты о рекордных надоях, привесах и даже об успехах в строительстве жилья. Кто сказал, что национальные проекты остались на бумаге? Вот они, в полной красе. Но почему же белгородский опыт никак не получается внедрить по всей стране?

В ноябре Евгений Сабуров все-таки попал под сокращение. Он работал в компании, которая делала евроремонт в богатых квартирах и офисах областного центра. Считался одним из лучших мастеров. Но из-за кризиса белгородский рынок дорогого ремонта «схлопнулся», и Сабуров вместе с другими мастерами потерял работу. Однако совсем не надолго: уже через неделю позвали в бригаду, которая по договору строит частные благоустроенные дома в пригороде. Такие бригады тоже прилично зарабатывают.

Новая работа заметно потяжелее старой и не такая интересная, но Женя доволен. Ему очень нужны деньги: Сабуровы рассчитываются за кредит. Молодая семья тоже строит большой дом, со всеми удобствами и теплым гаражом.

Такие хоромы – и за 600 тысяч рублей?

На свои накопления такую стройку не поднять, поэтому в прошлом году Сабуровы заняли в отделении областного Фонда поддержки индивидуального жилищного строительства 600 тыс. рублей. Условия кредита по среднероссийским меркам фантастически выгодные: 5% годовых, срок погашения 10 лет. В этом году надо выплачивать по 21 тыс. рублей в квартал. По здешним зарплатам – немало. Поэтому Евгений вкалывает на чужих стройках с утра до вечера. Домашнюю же, которую Сабуровы уже довели до отделки, нам показывала его жена Саша. Она работает рядом, в сельской администрации.

Первый вопрос, когда приехали на объект, у меня был такой: неужели этот дом можно построить за 600 тыс.? И не долларов, а рублей?

– Ну, так мы же сами все делаем, – объясняет Саша. – Работаем по выходным, в отпуск и по вечерам. Сами фундамент заливали, стены из блоков выкладывали, теперь вот отделку ведем. Еще родители мужа нам очень хорошо помогают. А кредит расходуем в основном на стройматериалы.

До Хохловки, в которой строятся Сабуровы, от Белгорода километров тридцать. Не сказать, что это образцовая деревня: много старых неказистых домиков, но примерно каждый десятый – новый, высоченный и просторный, как у Жени и Саши. Некоторые старые дома основательно «подлатаны». Вдоль асфальтированных улиц нарезает углы желтая труба газопровода. С городом деревня связана маршруткой, которая с утра до вечера снует туда и обратно, как челнок.

– В Хохловке жить можно, – уверенно говорит Александра Сабурова.

Директор районного отделения Фонда поддержки ИЖС Виктор Алдонин, который и привез нас посмотреть новостройку, дополняет Сашину оценку цифрами: только в этом поселении (в него входят две деревни – Хохловка и Киселево) у фонда 18 заемщиков. Кто-то экономит деньги и строится своими силами, как Женя и Саша, другие нанимают каменщиков и отделочников на стороне, давая таким образом молодому строителю Сабурову заработать на собственный дом и рассчитаться с кредитом.

Это наша с тобой демография

Рабочие визиты в Белгородскую область – настоящая отрада для больших федеральных начальников. Если надо предъявить на всю страну успехи национальных проектов, то всегда можно приехать на Белгородчину и под включенные телекамеры послушать с доброй отеческой улыбкой, разминая в пальцах чернозем, рапорты о рекордных надоях и привесах. Или об успехах в строительстве. Это еще отрадней. Видеоряд чудесно дополняет такие рассказы: вот застроенные аккуратными домиками пригороды, вот счастливые новоселы. Кто сказал, что национальный проект «Доступное жилье» остался на бумаге? Вот он, в полной красе…

Так продолжается уже много лет. Причем все эти годы белгородские успехи, в отличие от многих других российских достижений, наглядно отражаются в статистике. Вот, например, как выглядит, по данным Росстата, положение дел в отечественном строительстве (см. таблицу).

Таблица. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, квадратный метр общей площади, значение показателя за год

Белгородчина прочно занимает второе место в стране по вводу жилья в расчете на душу населения. Надо еще учесть, что расположившаяся на первом месте Московская область имеет ярко выраженную специфику: это столичный регион. Тут и объем платежеспособного спроса, и количество рабочей силы, и мощности стройиндустрии – на очень отдельном от остальной России уровне. Не говоря уже о финансовых возможностях частных застройщиков, обживающих окрестности Рублевки и Новорижского шоссе.

Прошлый год стал для всех российских строителей относительно успешным. Объемы ввода жилья опять приблизились к рекордному советскому уровню: в 1989 году в РСФСР построили 73 млн. кв. метров, а в 2007-м в РФ – 60,4 млн. Однако в нынешнем году темпы роста объемов жилищного строительства существенно сократились. Это произошло еще до начала мирового финансового кризиса. Основная причина в том, что в рекордном 2007 году российские строители, по признанию замминистра регионального развития и бывшего начальника упраздненного ныне Росстроя Сергея Круглика, «выбрали» большую часть всех подготовленных к застройке в прошлые годы площадок с подведенными коммуникациями.

Как результат, даже богатая Московская область в январе–сентябре 2008 года сдала только 97,3% жилья по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. В Москве объемы строительства вообще упали вдвое. А в Белгородской области они продолжали расти и составили к уровню прошлого года 109,1%. Причем две трети здешних новоселов въезжают в собственные благоустроенные дома. Это именно тот формат решения «квартирного вопроса», на который перешли в последние десятилетия богатые страны Европы и Северной Америки.

Еще один важнейший показатель, подтверждающий, что белгородские успехи не виртуальные: демография. В целом по России численность населения снижается, а на Белгородчине растет. Причина такой «аномалии» легко объясняется: тут есть где жить, работать, зарабатывать. И вообще есть перспектива. Соперничают с белгородцами в смысле роста народонаселения только четыре специфических субъекта Российской Федерации: все та же Московская область, города Москва и Санкт-Петербург, а также Чеченская республика.

Кстати, история молодых супругов Сабуровых, достраивающих свой дом в деревне Хохловка, довольно точно характеризует особенности белгородской демографии. Саша 10 лет назад переехала сюда с родителями из соседней Курской области. Там еще при генерал-губернаторе Руцком совсем плохо стало с работой и с зарплатами. А Женя, тоже с родителями, перебрался на Белгородчину аж из Киргизии. Тут они нашли друг друга, поженились, родили дочку. И останавливаться на достигнутом не собираются.

Во-первых, был порох…

«Белгородский феномен» подробно и толково описан в отечественной прессе, с высоких трибун рекомендован к внедрению по всей России. Вслед за федеральными начальниками посмотреть на бурное жилищное строительство в Белгород регулярно приезжают делегации из ближних и дальних российских краев. Вникают в подробности и возвращаются домой озадаченные. Поскольку, оказывается, этот опыт простому воспроизведению не поддается.

Почему? Да хотя бы потому, что больше нигде во всей огромной России местные власти не имеют возможности давать под строительство практически всем желающим (требуются только трехлетний стаж прописки и документы, подтверждающие отсутствие у гражданина других земельных участков) по 15 соток земли в ближнем пригороде. Под Белгородом эти сотки можно получить по 15 тысяч рублей за участок. Причем деньги идут на оплату работы землемеров, землеустроителей и других технических служб. Ну и немного на зарплаты сотрудникам Белгородской ипотечной корпорации, которая помогает быстро и без хлопот провести все процедуры по оформлению земли. Тысяча рублей (не долларов!) за сотку – это даром. Не только по подмосковным меркам, но и по орловским, рязанским, казанским и каким хотите еще.

Вот он, ключ к успеху. В других краях власти тоже давали бы народу дешевую землю, да откуда ее взять? После 2003 года, когда Госдума РФ приняла исторический закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», сопровождаемый фанфарными комментариями руководителей государства: наконец-то у российской земли появится хозяин! И он появился. По всей России наиболее расторопные и обладающие состояниями граждане задешево скупили крестьянские паи, сосредоточив в своих руках десятки и сотни тысяч гектаров пригородных земель. А теперь по чуть-чуть, тихой сапой, переводят эти земли под строительство и перепродают в тысячу раз дороже. Или в десять тысяч раз. Потому что рынок же…

Кажется, единственная в России Белгородская областная администрация еще в 2004 году, на самой заре торговли паями, догадалась поучаствовать в этом горячем деле и выкупила на бюджетные деньги 35 тыс. гектаров земли в пригородах. По цене 5 тыс. рублей за гектар. И вот теперь нарезает эту землицу на участки, передает местным жителям под застройку.

Вообще-то одной этой истории довольно, чтобы объяснить, отчего белгородский опыт затруднительно тиражировать. Получается ровно как в известном анекдоте про Наполеона, который потребовал от маршала объяснений, почему во время атаки артиллерия не поддержала кавалерию. «Тому есть 12 причин, сир, – начал объяснять маршал. – Во-первых, у нас не было пороха…» «Этой причины достаточно», – перебил император.

Но у «белгородского феномена», кроме действительного ключевого «во-первых» (то есть грамотно решенного вопроса с землей), есть еще два важнейших компонента. Получив участки, жители будущего пригородного поселка платят еще по 65 тыс. рублей, причем в рассрочку, – и к поселку, а затем и к каждому участку подводятся дорога, вода, газ и электричество из расчета 10 кВт на участок. Основные расходы при этом несут областной и муниципальные бюджеты, а также энергетики и газовики, которые, конечно, потом «отбивают» свои затраты за счет тарифов.

Затем через областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства каждый частный застройщик может взять кредит на строительство дома: до миллиона рублей на срок до 15 лет. Жителям села и молодым семьям кредиты дают под 5% годовых, а обычным, «не льготным» горожанам – под 10%. Это существенно ниже инфляции, и концы с концами у такой кредитной организации не сойдутся. Но ее мощно подпитывает областной бюджет, «доливая» недостающие средства. Есть еще кооператив «Свой дом», работающий по принципу кассы взаимопомощи. Он может выдать ссуду вообще под 1%, но там заемщику необходим первоначальный паевой взнос, и вообще, если все посчитать, то ссуды в кооперативе тянут где-то на 8–10% годовых – что, согласитесь, тоже совсем не плохо.

Индекс и Яндекс

Заместитель гендиректора областного Фонда поддержки ИЖС Геннадий Мишенин подробно и с видимым удовольствием рассказывал мне о нюансах поддержки индивидуального строительства. О том, какие проблемы возникают в работе фонда и как они решаются. Вот цементные заводы в прошлом году по всей стране подняли цены. В два-три раза! После чего многие застройщики на Белгородчине оказались в трудном положении. Поскольку все расходы у них были рассчитаны до рубля. А теперь от резкого подорожания главного стройматериала вся красивая и сложная конструкция с кредитами, сроками и процентами покачнулась.

Но в этот самый момент губернатор Савченко оперативно принимает постановление – и 70% новой стоимости цемента берет на себя областной бюджет. Это вдобавок к ежегодной плановой поддержке. Теперь каждый застройщик мог купить 10 тонн цемента всего по 1800 рублей за тонну. И на домашних стройках все опять загудело и закрутилось.

Годом раньше так же поступили с подорожавшим шифером. Эти точечные вливания, небольшие по объему, но сделанные вовремя и в нужном месте, позволяют сохранять в рабочем состоянии весь механизм стимулирования индивидуального строительства. А расходование заемщиками денег тщательно контролируется. «Вы должны знать про каждый гвоздь, забитый на каждой стройке!» – так инструктирует руководителей районных отделений фонда их областное начальство. Поэтому кредиты возвращаются практически всегда и практически полностью.

Журналисту полагается жадно строчить в блокноте, чтобы не упустить все эти подробности передового опыта. Но я построчил некоторое время, а потом честно сказал Геннадию Мишенину, что ничего особенного в этих мерах не вижу. Они довольно толковые, но другие российские схемы – например, распиливания федерального бюджета и добычи субвенций – бывают гораздо более тонкими и остроумными. Причем даже в самых пропащих регионах.

Геннадий широко заулыбался в ответ.

Нет, в самом деле: вопрос о том, почему у белгородцев все так неплохо складывается с массовым индивидуальным строительством, а в других российских краях – нет, совсем не прост. Точного ответа, если не обходиться общими словами, не знает никто.

Может, дело в том, что здешнее начальство всерьез, без дураков, боится Бога и Страшного суда? Или хотя бы худой славы? В отличие от других наших начальников? Такая версия, кстати, многое способна объяснить.

Есть еще одна сторона вопроса, о которой почти не писали мои коллеги: дешевый земельный участок и доступный кредит – это для среднего белгородца не подарок, а трудное счастье. Сначала это тяжелая, каторжная пахота. Без кредита жить легче. Заоблачная цена российских «квадратных метров» производит расслабляющее действие на население, это такая анестезия. Можно лежать на диване и не рыпаться. Вот в США индекс доступности жилья до кризиса составлял 3,5 единицы. Именно столько годовых доходов средней семьи надо отдать за средний американский дом в 150–200 кв. метров. А в России этот индекс равняется 11 единицам: во столько годовых зарплат нашей семье обходится средняя жилплощадь, представляющая собой панельную двухкомнатную квартиру в 50 «квадратов». При такой «доступности» жилья обычному россиянину остается только пить пиво в родительской или съемной квартире и рассказывать жене о гадском устройстве этой страны. Но в Белгороде у самого среднего человека есть возможность взять кредит (дадут даже при скромной зарплате) и строить свой дом! С гаражом и лужайкой на заднем дворе. Причем соседи уже взяли и строят. И жена в грустных разговорах за жизнь тебе больше не союзник.

Все это, конечно, здорово. Однако, если все-таки честно посчитать, какую часть зарплаты отдает за ипотечный кредит американец или немец (информацию легко найти в Интернете) и сколько отдает средний белгородский житель, ввязавшийся в строительство, то становится понятным, что западная ипотека по сравнению с нашей, даже льготной, – это как ленивая прогулка в парке против восхождения на семитысячник.

Но мы ведь и народ гораздо более жилистый.

15 лет – полет нормальный

Как бы то ни было, в «мирное» время белгородские схемы кредитования работают исправно, займы возвращаются, домики в пригородах растут как белые грибы – но что будет дальше? Экономический кризис ведь не утихает. Российские и заграничные банки очень неохотно кредитуют строительство, многие крупные девелоперские проекты в столице и ближнем Подмосковье уже остановлены.

В Белгороде пока ничего не заморозили. Генеральный директор ГУП «Белгородский областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства» Анатолий Попков спокоен и насчет перспектив:

– Не могу сказать, что кризис нас особенно тревожит. Наоборот, вспоминая другие кризисы, в частности, дефолт 1998 года, должен заметить, что именно в такие периоды как раз происходит всплеск активности в индивидуальном жилищном строительстве. Наверное, это защитная реакция населения на финансовую нестабильность. У нас как раз в 1998 году был один из «пиков» по вводу жилья. Все нормально у нашего фонда и со средствами…

Правда, вопрос о том, как будут рассчитываться за кредиты те заемщики, которые потеряли или еще потеряют во время кризиса работу (а сокращения штатов идут на многих предприятиях Белгорода), остается открытым. Пойдут вслед за Женей Сабуровым строить чужие дома? Но не каждый умеет класть кирпичи. Получат дополнительную поддержку из бюджета? Скорее всего.

А пока строительный бум в пригородах Белого Города только нарастает. За участками под застройку и за кредитами выстраиваются очереди. Кстати, Белгородский областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства в последних числах декабря отметит свое 15-летие. Дата не очень громкая, но годы эти прожиты достойно. Александра и Евгений Сабуровы могут это подтвердить.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Анатолий ПОПКОВ, гендиректор ГУП «Белгородский областной Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства»:

– Не могу сказать, что кризис нас особенно тревожит. Наоборот, вспоминая другие кризисы, в частности, дефолт 1998 года, должен заметить, что именно в такие периоды как раз происходит всплеск активности в индивидуальном жилищном строительстве. Наверное, это защитная реакция населения на финансовую нестабильность. У нас как раз в 1998 году был один из «пиков» по вводу жилья.

Все нормально у нашего фонда и со средствами. В этом году фонд выдаст населению 520–550 млн. рублей кредитов, а на будущий год планируем выдать уже 750–800 млн. И это подтверждено бюджетным финансированием. Поскольку бюджет фонда и бюджет кооператива «Свой дом» губернатором уже утвержден. Объем финансирования фонда из областного бюджета в этом году составил 290 млн. рублей, а на 2009 год утвержден план в 550 млн. рублей. И еще 450 млн. областной бюджет выделяет на поддержку кооператива «Свой дом». Всего миллиард рублей. Это только из бюджета, не считая возвратных средств от погашения ранее выданных займов. Причем это я привожу цифры уже с учетом всех «кризисных» корректировок.